Контроль законности оборота земель
Приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 254 от 27.12.2007 г. утвержден Административный регламент исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции по государственному земельному контролю (Зарегистрировано в Минюсте РФ 27 декабря 2007 г. Регистрационный N 10831).
Данный документ, в частности, регулирует вопросы:
- планирования и порядка проведения контрольной проверки, а также оформления ее результатов; - возбуждения и рассмотрения дела об административном правонарушении;- контроля исполнения постановлений по делу об административном правонарушении; - контроля за устранением нарушений земельного законодательства; - обжалования действий (бездействия) и решений, осуществляемых (принятых) в ходе исполнения государственной функции; - иные вопросы. Согласно п.54 Приказа 'в соответствии с требованиями главы 2 КоАП при обнаружении признаков состава административного правонарушения со стороны должностного лица юридического лица к административной ответственности, помимо виновного должностного лица, привлекается и виновное юридическое лицо'. Конечными результатами исполнения государственной функции по государственному земельному контролю являются: 1) выявление и обеспечение устранения нарушений земельного законодательства, установление отсутствия таких нарушений; 2) исполнение нарушителями земельного законодательства предписаний об устранении нарушений земельного законодательства; 3) привлечение виновных лиц к административной ответственности.
Общепризнано, что рынок земли и недвижимости играет ведущую роль. В развитых странах на его долю приходится до 20% ВВП. Поэтому создание и поддержка земельного рынка как основы всего рынка недвижимости должна быть приоритетной задачей государственной политики. Необходимым условием реализации данной задачи является четкое законодательное регулирование оборота земельных участков.
В отличие от Земельного кодекса РСФСР 1991 года, Земельный кодекс РФ 2001 года содержит специальную статью, посвященную основаниям возникновения прав на землю (ст. 25 ЗК РФ). В соответствии с п. 1 данной статьи права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации по правилам ФЗ РФ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Необходимо отметить, что основания возникновения прав на земельные участки могут быть установлены только федеральными законами.
Однако системный анализ специального законодательства, правоприменительной и судебной практики позволяет выделить ряд проблемных вопросов, которые связаны, прежде всего, с отсутствием четкого законодательного регулирования оборота земельных участков.
Представляется, что основная причина возникшей ситуации заложена в федеральном законе 'Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации'.
Суть основной причины и ,следовательно, основной проблемы заключается в том, что на современном этапе законотворческой деятельности Российской Федерации и субъектов в сфере регулирования земельных правоотношений действует режим 'переходного периода', который продлится до 01 января 2009 г. (ст.83 Федерального закона от 12.10.2005 N 129-ФЗ 'Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации').
Для режима 'переходного периода' в регулировании земельных правоотношений характерны:
- наличие в законодательных и иных нормативно-правовых актах Российской Федерации и субъектов РФ противоречивых и взаимоисключающих правовых норм;
- отсутствие единой четко выраженной концепции в законотворческой деятельности субъектов РФ и правоприменительной практике муниципальных образований;
- неизбежные нарушения действующего законодательства при заключении договоров, вызванные существующими противоречиями, что в будущем может привести к правовым конфликтам;
- невозможность получить однозначные ответы на вопросы, возникающие в правоприменительной практике участников земельного правоотношения.
В связи с этим при заключении гражданско-правовых договоров с земельными участками в переходный период необходимо руководствоваться:
- норами Гражданского кодекса РФ;
- специальными нормами земельного, градостроительного, и иного законодательства, которые исключают возможность их двойного толкования.
Учитывая, что действующее законодательство противоречиво и в части разделения полномочий находится в переходном периоде, представляется возможным дать следующие рекомендации:
- при решении вопроса об определении категории земель и отнесении земельного участка к определенной категории, всю необходимую переписку адресовать в два адреса: органам власти и управления субъекта РФ и муниципальному образованию, на территории которого расположен земельный участок;
- при совершении сделок с землей обеспечить юридическое сопровождение сделки;
- при совершении сделки с землей на вторичном рынке обязательно проверить чистоту правоустанавливающих документов правообладателя. Учитывая сложившуюся на рынке земли ситуацию, такую проверку, к сожалению, необходимо проводить за период с начала 90-х г.г., что является очень трудоемкой и дорогостоящей процедурой.
Однако, как показывает правоприменительная и судебная практика, проверка становится необходимой при оформлении договоров купли-продажи и аренды земельного участка для предпринимательских целей. Особенно актуальным это является для предпринимателей в случаях будущей передачи бизнеса по наследству и совершения сделок с землей сельскохозяйственного назначения.
